Immobilien-Marktausblick 2022

Die Miet- und Preistrends von Wohn- und Gewerbeimmobilien im kommenden Jahr

Die Immobilienunternehmer, dem Marktbeobachter aus über 400 Städten angehören, stützt sich hinsichtlich der Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland im kommenden Jahr auf fünf wesentliche Trends.

Der Zuzug in die Metropolen pendelt sich auf einem niedrigen Niveau ein. Das negative Wanderungssaldo, das sich durch die coronabedingt rückläufige Zuwanderung aus Europa und die abgenommene Binnenwanderung verfestigt hat, wird sich auch im kommenden Jahr nicht deutlich erholen. Dies liegt auch daran, dass immer mehr Menschen aus der Großstadt in kleinstädtische Strukturen und ländliche Regionen ziehen. Getrieben wird diese Entwicklung durch eine nach wie vor gute Erschwinglichkeit von Wohneigentum in Klein- und Mittelstädten sowie durch die erweiterten Möglichkeiten des Home-Office.
Mit Blick auf die wahrscheinliche Fortsetzung hoher Inflationsraten und nur leicht ansteigender Zinsen wird auch die Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage weiter steigen.

Der verstärkte Neubau dämpft die Mietentwicklung.

Büromieten zeigen sich relativ robust, während der Einzelhandel mit zunehmenden Leerstand und sinkenden Mieten konfrontiert ist. „Zeiten, in denen die Menschen aufgrund unterschiedlicher Faktoren eine tiefe Verunsicherung wahrnehmen, sind immer geprägt von dem Wunsch nach einem sicheren Zuhause und einer sicheren Kapitalanlage. Die Immobilie verbindet beides, deshalb spricht auch im kommenden Jahr vieles dafür, dass die Nachfrage nach Wohneigentum weiter zunimmt. Die auf hohem Niveau weiter steigenden Preise in den Großstädten führen zu einer partiellen Nachfrageverlagerung ins Umland und in kleinere Städte, wo die Preise auf niedrigem Niveau den Nachholeffekt von 2021 weiter ausbauen werden. Dennoch bleibt in diesen Regionen, die durch die anhaltende Entkoppelung von Wohn- und Arbeitsort ihre Anziehungskraft steigern können, die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hoch“, fasst Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland IVD/Die Immobilienunternehmer, die prognostizierten Entwicklungen zusammen. Beim Erwerb eines Einfamilienhauses mit mittlerem Wohnwert in Klein- (5.000 bis 20.000 Einwohner) und Mittelstädten (20.000 bis 100.000 Einwohner) muss zur Immobilienfinanzierung laut IVD-Research auch im kommenden Jahr nicht mehr als 25 Prozent des Haushaltseinkommens aufgewendet werden.

Inflations- und Zinsumfeld treibt Nachfrage nach Wohnimmobilien

Die aktuell hohe Inflationsrate und das niedrige Zinsniveau werden auch auf absehbare Zeit ein Umfeld erzeugen, welches den Druck auf Sparer erhöht, Geld in Sachwerte zu investieren. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien als verlässlicher Inflationsschutz wird auch in 2022 verschiedene Ausprägungen haben: Trotz der steigenden Preise in den Großstädten wird die vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage weiter stark nachgefragt bleiben. Als selbstgenutztes Eigenheim wird sich die Renaissance der Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser im Umland der Metropolen und in ländlichen Regionen fortsetzen.

Zuzug in Ballungsgebiete lässt nach – Mieten stabilisieren sich

„Bei den Mieten wird der verstärkte Neubau, der an manchen Orten bereits eine Marktsättigung herbeiführt, positiv durchschlagen. Die Zeit der Mietenexplosionen dürfte damit der Vergangenheit angehören, wir erleben gerade eine Stabilisierung der Neubaumieten, die sich im kommenden Jahr fortsetzt“, führt IVD-Präsident Schick zur erwarteten Mietentwicklung aus.

Nachdem die Wohnungsmärkte in den Metropolregionen jahrelang dynamisch steigende Zuzüge zu verkraften hatten, ist jetzt eine Trendwende eingeleitet: Vergleicht man die Einwohnerentwicklung der Top-7-Städte im letzten Jahr mit der Lage vor Beginn der Pandemie im Jahr 2019, weist nur Hamburg keinen negativen Wanderungssaldo auf. So hatte Berlin 2019 noch einen positiven Saldo von 23.231, während sich 2020 ein negativer Saldo von minus 1.958 eingestellt hat. In München hat sich der Saldo von 8.602 im Jahr 2019 auf minus 2.870 im Jahr 2020 und in Frankfurt a.M. von plus 6.731 auf minus 2.319 entwickelt.

Für die Wertentwicklung von Eigentumswohnungen in Großstädten (mehr als 100.000 Einwohner) rechnet der IVD mit einem Plus zwischen vier und sieben Prozent und im bundesweiten Durchschnitt mit einem Anstieg um fünf Prozent. Bei der Mietentwicklung erwartet der IVD infolge des verstärkten Neubaus einen gemäßigten Verlauf, der sich unterhalb der Inflationsrate bewegen wird. In manchen Städten bleiben die Bestands- wie Neubau-Mieten auch statisch, mancherorts sinken sie sogar. Insbesondere im gehobenen Neubausegment in den Mittelstädten wird es weiter auch stärkere Preisrückgänge bei Neuvertragsmieten geben.

Büromieten unbeschadet, Einzelhandelsflächen von zunehmendem Leerstand und sinkenden Mieten betroffen

Nachdem die Büromärkte die beiden Corona-Jahre relativ unbeschadet überstanden haben, prognostiziert der IVD trotz des weiterhin herausfordernden Umfeldes ein vergleichsweise nur leichtes Nachgeben der Büromieten in Höhe von maximal drei bis vier Prozent.
Vermieter von Ladenflächen in den 1-A-Lagen der Großstädte werden sich zunehmend mit der Nachfrage nach kleineren Verkaufsflächen konfrontiert sehen und entsprechende Konzepte anbieten müssen. In den Nebenlagen der kleineren Groß- sowie in den Mittel- und Kleinstädten wird sich die Leerstands-Problematik, die sich bereits vor Corona abgezeichnet hat, im kommenden Jahr weiter verfestigen.