Neues Gesetz regelt die Aufteilung der Kosten

Interview mit Jan Mettenbrink, Vorsitzender des Maklerfachausschusses des IVD

Am 23. Dezember 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft, das am 14. Mai 2020 vom Deutschen Bundestag verabschiedet wurde. Axel-Holger Haase, WOCHENBLATT-PR-Redaktionsleiter, sprach mit Jan Mettenbrink, Vorsitzender des Maklerfachausschusses im Immobilienverband Deutschland (IVD).
WOCHENBLATT: Herr Mettenbrink, zukünftig gilt im Fall der Doppeltätigkeit, dass die Auftraggeber des Maklers eine Provision in selber Höhe zahlen sollen. Wird der Immobilienmakler nur für den Verkäufer tätig, soll der Käufer sich aber an der Provision beteiligen. Diese Beteiligung ist auf maximal die Hälfte von dem, was mit dem Verkäufer vereinbart wurde, begrenzt. Was bewirkt die Neuregelung?
Mettenbrink: Durch diese beiden alternativ zueinander stehenden Regelungen soll verhindert werden, dass der Käufer, der oft der Zweitauftraggeber ist, alleine die Provision zahlt, wenn der Immobilienmakler vom Verkäufer zuerst ins Boot geholt wurde.
Das bedeutet, dass der Immobilienmakler zukünftig nicht mehr provisionsfrei für den Verkäufer tätig werden kann. Bestehende Verträge, in denen dem Verkäufer eine kostenlose Tätigkeit zugesagt wurde, können nach der neuen Rechtslage nicht erfüllt werden. Denn die Provisionshöhe der Erstvereinbarung mit dem Verkäufer bildet die Grenze für die Zweitvereinbarung mit dem Käufer. Wurde mit dem Verkäufer keine Provision vereinbart, so kann auch mit dem Käufer keine vereinbart werden.
WOCHENBLATT: Wie kann der Auftraggeber zur Zahlung verpflichtet werden?
Mettenbrink: Damit dieser sich noch nach der bisherigen Rechtslage zur alleinigen Zahlung der Provision wirksam verpflichten kann, muss ein entsprechender Maklervertrag vor dem 23. Dezember 2020 geschlossen werden, um eine Bindungswirkung über den Zeitpunkt des Inkrafttretens hinaus zu entfalten. Auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages kommt es nicht an.
WOCHENBLATT: Welche Optionen gibt es für den Makler bei der Neuregelung der Maklerprovision?
Mettenbrink: Der Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung soll künftig nicht mehr Maklerprovision zahlen als der Verkäufer. Das ist die Idee, die der Neuregelung der Verteilung der Maklerprovision zugrunde liegt. Bei der Umsetzung hat der Gesetzgeber diese weitgehend beherzigt, wobei er neben einem „nicht mehr als“ auch den Fall der „paritätischen Teilung“ geregelt hat. Für die Immobilienmakler ergeben sich daraus mehrere Optionen, wenn sie mit ihren Kunden ins Geschäft kommen wollen.
WOCHENBLATT: Welche Optionen sind das?
Mettenbrink: Für die Antwort muss ich etwas ausführlicher werden. Praxisrelevant sind vor allem die folgenden vier Varianten.
Die Variante A – Doppelmakler/Doppelprovision in paritätischer Teilung:
Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag. Er gestattet ihm darin, auch für den potentiellen Käufer tätig zu werden. Die zwischen Makler und Verkäufer vereinbarte Innenprovision ist auch maßgeblich für die Vereinbarung mit dem Käufer. Die Provisionshöhe muss nach § 656c BGB mithin identisch sein. Spätere Nachlässe zugunsten des einen gelten auch für den anderen. Kommt es zum Abschluss des vermittelten Kaufvertrages, wird beiden eine Rechnung gestellt.
Die Variante B – einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers mit partieller Abwälzungsmöglichkeit auf den Käufer „nicht mehr als der andere“: Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten soll. Wird der Makler nur für eine Seite tätig, ist es nach der Neuregelung unzulässig, die vereinbarte Provisionslast vollständig auf den Käufer abzuwälzen. § 656d BGB n.F. sieht vor, dass eine Übernahme zwar möglich, aber auf maximal 50 Prozent begrenzt ist. Zudem muss der Käufer seinen gedeckelten Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seiner Zahlungsverpflichtung nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages nachgekommen ist. Der Nachweis kann auch vom Makler erbracht werden. Zentraler Nachteil für den Käufer ist, dass er auf den übernommenen Anteil Grunderwerbsteuer zahlen muss.
Die Variante C – einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers ohne partielle Abwälzungsmöglichkeit auf den Käufer:
Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten soll. Der Käufer verspricht weder die Zahlung einer Provision, noch verpflichtet er sich, an der vom Verkäufer versprochenen Provision zu beteiligen. Nach Abschluss des Kaufvertrages erhält der Makler nur eine Provision vom Verkäufer.
Und die Variante D – einseitige Interessenvertretung zugunsten des Käufers (Suchauftrag):
Ein potentieller Käufer beauftragt einen Makler mit der Suche nach einem Objekt. Für den Fall, dass der Makler einen Kaufvertrag vermittelt, wird ihm eine Provision versprochen (vgl. § 652 BGB). Im Unterschied zur Regelung in der Wohnungsvermittlung, wonach der Makler ausschließlich für einen Suchenden tätig werden darf, kann er im Fall des Kaufs für mehrere Suchende tätig werden. Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist aber, dass dem Makler das Objekt nicht bereits vor Erhalt des Suchauftrages oder der Suchaufträge bereits an die Hand gegeben wurde (vgl. § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.). Verstößt der Makler hiergegen, hat dies zur Folge, dass er die vom Käufer versprochene Provision nicht beanspruchen kann. Gibt der Makler vor, dass er das Objekt vor Erhalt des Suchauftrages noch nicht an die Hand bekommen hat, kann das sogar als Betrug qualifiziert werden. Eine Verurteilung wegen Betruges hätte zudem einen Verlust der Gewerbeerlaubnis zur Folge.