Grundstücksmarkt im Landkreis Stade

Immobilienmarkt bricht ein

Nach vielen Jahren des ständigen Anstiegs ist der Geldumsatz auf dem Grundstücksmarkt im Landkreis Stade 2023 deutlich eingebrochen. Damit setze sich die Regulierung des Marktes seit Mitte 2022 auch im Jahr 2023 fort, teilt der Gutachterausschuss für Grundstückwerte Otterndorf (GAG) mit. Das Unternehmen wertet jedes Jahr den Grundstücksmarkt im Elbe-Weser-Raum aus. Basis der Untersuchung sind die im vorgegebenen Zeitraum (1. November 2022 bis 30. Oktober 2023) notariell beurkundeten Kaufverträge. 

Die Anzahl der Immobilien-Kaufverträge im Landkreis Stade ist mit 2.241 Stück um knapp 30 Prozent gesunken. Für Immobilien und Grundstücke wurden in Summe nur noch zirka 522 Mio. Euro gezahlt. Das ist ein Rückgang um fast 40 Prozent. Niedersachsenweit ist ein Rückgang um die 30 Prozent zu beobachten. Ursachen der sinkenden Zahlen sind die Folgen des Ukrainekriegs und die gestiegenen Zinsen im Rahmen der Inflation. 

Knapp 46 Prozent der Verträge betrafen bebaute Grundstücke. Wohnungs- und Teileigentum machten ein Viertel der Verträge aus, 15 Prozent land- und forstwirtschaftliche Flächen und 13 Prozent unbebaute Flächen. Für Bauland wurden insgesamt 284 Kaufverträge mit einem Geldumsatz von 49 Mio. Euro und einem Flächenumsatz von 59 Hektar geschlossen. Im Vorjahr waren diese Zahlen noch fast doppelt so hoch. Im Vergleich zu den letzten Jahren lässt sich zudem öfter beobachten, dass es zu Rückabwicklungen oder Absprüngen von Kaufverträgen kommt, da das gewünschte Bauprojekt nicht mehr finanzierbar ist.

Dennoch ist freies Bauland auf dem Markt knapp. Für den individuellen Wohnungsbau (z.B. Grundstücke für Einfamilienhäuser) betrug im Landkreis der mittlere Kaufpreis für ein Baugrundstück 165 Euro pro Quadratmeter für eine mittlere Fläche von 803 Quadratmetern. Von den insgesamt 155 veräußerten Bauplätzen –halb so viele wie im Vorjahr – wurden in der Samtgemeinde Oldendorf-Himmelpforten mit 39 die meisten Bauplätze gehandelt, gefolgt von der Hansestadt Stade mit 27 und der Samtgemeinde Fredenbeck mit 24 Bauplätzen. In der Samtgemeinde Harsefeld waren es noch 21 Bauplätze und in Buxtehude zwölf. Die wenigsten Verkäufe wurden mit jeweils vier Bauplätzen in den Samtgemeinden Apensen und Horneburg sowie in der Gemeinde Jork getätigt.

Die Bodenpreise für Wohnbauland sind überwiegend gleichgeblieben. Lediglich lokal ergaben sich leichte Erhöhungen der Bodenrichtwerte. Buxtehude hat mit 500 Euro pro Quadratmeter den höchsten Bodenrichtwert für Wohnbauflächen im Landkreis, gefolgt von Stade mit 370 Euro pro Quadratmeter sowie Jork und Lühe mit je 250 Euro pro Quadratmeter. Im Norden des Landkreises sind die geringsten Bodenrichtwerte vorzufinden. So reichen die Bodenrichtwerte in der Gemeinde Drochtersen bis zu 160 Euro pro Quadratmeter und in Nordkehdingen bis zu 64 Euro pro Quadratmeter.

Wie in Gesamtniedersachsen ist für Ein- und Zweifamilienhäuser im Landkreis Stade ein Preisrückgang zu verzeichnen. Im mittleren Preis (Median) wurden 290.000 Euro gezahlt, das waren 14 Prozent weniger als im Vorjahr. Somit ist der Preis wieder auf dem Niveau, wie es zu Beginn des Jahrzehnts als normal galt. Der Landkreis Stade liegt damit im niedersachsenweiten Vergleich im Mittelfeld der Immobilienpreise. Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften liegt Stade im Niedersachsenvergleich mit 265.000 Euro noch im oberen Drittel. Besonders bei älteren und energetisch unsanierten Häusern lassen sich deutliche Preisabschläge beobachten. Erklärbar ist dies auch durch Unsicherheiten infolge politischer Diskussionen, Stichwort Heizungsgesetz.

Im Bereich der Eigentumswohnungen registrierte der Gutachterausschuss mit 540 Kauffällen nur noch drei Viertel der Verträge vom Vorjahr. Beim Geldumsatz wurden mit 102 Mio. Euro sogar nur noch zwei Drittel des Vorjahres umgesetzt. Der mittlere Wohnflächenpreis ist mit drei Prozent etwas weniger als das Niedersachsenmittel mit sieben Prozent gefallen. So wurden für Eigentumswohnungen im Mittel 2.430 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Die Wohnflächenpreise sind u.a. abhängig vom Baujahr. Je jünger das Baujahr, desto teurer werden die Eigentumswohnungen gehandelt. Für Neubauten ab 2021 liegt der mittlere Preis bei 4.030 Euro pro Quadratmeter. Damit landet der Landkreis unter den Top Ten der höchsten Neubautenpreise in Niedersachsen mit den Spitzenreitern Osnabrück und Hannover, die über 6.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Neben dem Baujahr sind, wie auch bei Wohnhäusern, ebenso die Lage im Landkreis und die Ausstattung wertrelevant.

Wer mehr Informationen zum Grundstücksmarkt und den Bodenrichtwerten erhalten möchte, wird beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAG) und unter www.immobilienmarkt.niedersachsen.de fündig.