Gewerbeimmobilien & Anlageimmobilien verkaufen

Wenn Sie Ihre Gewerbe oder Anlageimmobilie verkaufen möchten, müssen Sie bedenken, dass es bei der Wertermittlung als auch im Steuerrecht und Baurecht Besonderheiten gibt.

Daher ist es wichtig, dass Sie vorab erst einmal die Grundsätze des Immobilienrechts kennen, denn wie sagt ein Sprichwort so schön: „Unwissenheit schützt nicht vor Strafe“.

Wann zählt eine Immobilie als gewerblich?
In der Definition bedeutet es, dass eine gewerbliche Anlage oder Immobilie nur teilweise oder gar nicht zu privaten Zwecken genutzt wird. Der eigentliche Zweck der Nutzung eines Gewerbeobjekts dient hauptsächlich der gewerblichen Nutzung. Was so viel bedeutet wie: freiberuflich-selbstständig oder gewerblich-selbstständig. So gilt auch die Nutzung eines öffentlichen Gebäudes, wie Polizei, Behörde oder öffentliche Unternehmen als gewerblich.

Nutzung eines Gewerbeobjekts nach dem Bewertungsgesetz (BewG)
Grundstücke werden nach dem Bewertungsgesetz § 181 Abs.6 nur dann als gewerblich deklariert, wenn sie zu mehr als 80 Prozent der fremden oder eigenen öffentlichen oder betrieblichen Nutzungen dienen und nicht zum Teileigentum gehören. Die Berechnung erfolgt nach dem Verhältnis der Nutz- und Wohnfläche.

Die unterschiedlichen Gewerbe und Anlageimmobilien
Da es hier große Unterschiede gibt, sollten Sie sich schon vor dem Verkauf darüber im Klaren sein, welchen Typ Gewerbeimmobilie Sie verkaufen wollen, um Letztendlich die richtige Zielgruppe für den Verkauf zu finden, welche sich explizit für Ihre Immobilien interessiert. In Abhängigkeit der Gewerbeimmobilien steht auch der Verkaufspreis, bedingt durch die unterschiedlichen Marktsituationen.

Unterschieden wird hier in:
• Produktionsimmobilien
• Logistikimmobilien
• Freizeitimmobilien
• Handelsimmobilien
• Büroimmobilien
• Gewerbeparks
• Spezialgewerbeimmobilien

Wichtige Tipps zum Verkauf einer Gewerbe und Anlageimmobilie
Gewerbebesitzer sollten vor dem Verkauf eine umfassende Markt- und Teilmarktanalyse durchführen. Als Erstes wirft sich die Frage auf, zu welchem Teilmarkt die Gewerbeimmobilie zählt? Bei jedem Teilmarkt unterscheidet sich die Zusammensetzung von Interessenten und Preisen. Diese gilt es zu berücksichtigen. Wichtig ist auch der Zeitpunkt für die Erfassung des Marktvolumens, sowie der Marktentwicklung.

Zu jeder Gewerbe und Anlageimmobilie den richtigen Kaufpreis festlegen
Zu beachten ist hier das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Völlig klar, dass jeder Verkäufer nach Möglichkeit und kurzfristig seine Gewerbeimmobilien zum bestmöglichen Preis verkaufen möchte. Ist der Preis zu niedrig, erleidet der Verkäufer einen Verlust. Ist der Preis zu hoch angesetzt, schreckt er potenzielle Interessenten ab.

Welche Verträge und Unterlagen muss ich als Verkäufer bereithalten?
Um die Verkaufsgespräche zeitnah abzuwickeln, gehören alle zur Gewerbeimmobilie dienenden Unterlagen. Die meisten Unterlagen können über das Bauamt bezogen werden.
Vorzuweisen sind:
• ein neuerer Grundbuchauszug (Rechte Dritter und Belastungen)
• Flurkartenauszug (Lageplan)
• Nutzflächenberechnung
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Kubaturberechnung (umbauter Raum)
• Sanierungs- und Instandhaltungsnachweis
• Betriebskostenaufstellung (Energiekosten, Steuer, Versicherungen)

Gute Verkaufsaussichten für vermietete Gewerbe und Anlageimmobilien
Bereits vermietete Gewerbe und Anlageimmobilien lassen sich besser und zu einem höheren Preis verkaufen, als leer stehende Immobilien. Für den Käufer bedeutet ein vermietetes Objekt eine vorteilhafte Risikominimierung. Nach dem Kauf fließt automatisch schon wieder Geld in die Kasse. Der Käufer gewinnt mit der vermieteten Immobilie eine finanzielle Übersicht der Mieteinnahmen für die nächsten Jahre.

So kann er auch das Risiko besser einschätzen, falls einmal ein Mietausfall bevorsteht.
Es gibt hier aber auch eine Ausnahme: Möchte der Käufer die Gewerbeimmobilie selbst nutzen, erzielt das Objekt auch einen hohen Verkaufspreis, wenn es vorher nicht vermietet war. Vielfach mieten Unternehmer lieber, bevor sie selbst Eigentümer einer Immobilie werden.

Wie errechnet sich der Verkaufspreis einer Gewerbeimmobilie?
Berechnet wird der Ertragswert hauptsächlich aus dem Verkehrswert der Gewerbeimmobilie. Als Grundlage dient der Gebäudeertragswert, als auch der Bodenwert, welcher sich vor allem aus den Bewirtschaftungskosten und den Mieteinnahmen ergibt. Dabei sind die Marktgesetze bei der Preisermittlung des jeweiligen Gewerbeteilmarktes zu beachten. Diese legen für die Kaufpreisermittlung unterschiedliche Faktoren zugrunde.

So gibt es für Handelsimmobilien einen anderen Markt, als zum Beispiel für Büroimmobilien. Daher ist es ratsam, vor dem Verkauf eine umfangreiche Marktanalyse durchzuführen. Da es sich hier um ein sehr komplexes Umfeld handelt, ist für eine realistische Preisfindung der Rat von Gewerbeexperten nicht ganz unwichtig.

Relevant sind folgende Kriterien für eine optimale Immobilienbewertung
Die Lage: Je nachdem wie die Immobilie genutzt werden soll, spielt die Lage eine wesentliche Rolle. Ein Ladengeschäft in einer Einkaufsstraße erzielt einen höheren Preis, als in einer weniger belebten Nebenstraße. Entscheidend ist auch, wo in welcher Gegend sich die Immobilie befindet. Befindet sich die Lage zentral in einer größeren Stadt, mit den entsprechenden Anbindungen wie Bahn, Autobahn und eventuell auch noch ein Flughafen in der Nähe, oder liegt die Gewerbeimmobilie mehr in einer ländlichen Gegend?

• Mieteinnahmen: Sicherheit, Miethöhe und Dauerhaftigkeit der zu erwartenden Mieteinnahmen.
• Leer stehend oder vermietet: Vermietet bringt eine höhere Rendite, als leer stehend.
• Zustand der Gewerbeimmobilie: Sind Renovierungs- oder Instandhaltungskosten zu erwarten?

Steuerliche Aspekte beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie
Der Verkaufserlös einer Anlage oder Gewerbeimmobilie unterliegt der Gewerbesteuer und nicht nur der Einkommenssteuer. Bewohnt der Käufer die Immobilie nicht selbst und er möchte die Immobilie nach zehn Jahren wieder verkaufen, muss auf die Verkaufssumme die Einkommenssteuer bezahlt werden. Zählt die verkaufte Gewerbeimmobilie zum Betriebsvermögen des Verkäufers, ist die bis zu zehn Jahre gültige Spekulationsfrist ungültig. In diesem Fall werden dann zusätzliche Steuern auf den Gewinn der verkauften Gewerbeimmobilie fällig.

Verkauft der Verkäufer in einem Zeitabschnitt von 5 Jahren mehr als drei Immobilien, liegt für das Finanzamt ein gewerblicher Grundstückshandel nach der Drei-Objekt-Grenze vor. In diesem Fall handelt es sich dann nicht um eine private Vermögensverwaltung.
Bei einer Veräußerung oder Aufgabe eines Betriebes, kann über die Einkommenssteuer der Veräußerungsgewinn begünstigt werden. Hierzu zählen:

• der Freibetrag aus Altersgründen
• Verwendung eines besonderen Steuersatzes auf Einkünfte die als außerordentlich zu bewerten sind
• die Verwendung eines Verfahrens im Bereich der Teileinkünfte, bei Anteilen von Kapitalgesellschaften im Vermögen des Betriebes.

Fazit:
Als Verkäufer einer Gewerbe - und Anlageimmobilie gibt es viele Dinge die zu beachten sind. Ganz wichtig ist die steuerliche Handhabung. Um hier keine Fehler zu machen, sollte immer ein Immobilien- und Finanzexperte zurate gezogen werden, um hier rechtlich und finanziell einwandfrei abgesichert zu sein.