Trends auf dem Immobilienmarkt

Wo gibt es noch bezahlbaren Wohnraum in Berlin?

Seit den 2000er Jahren entwickeln sich die Immobilienpreise in Berlin unaufhörlich nach oben. Damals wurden tausende von Sozialwohnungen in den zwölf Bezirken der Hauptstadt privatisiert, modernisiert und anschließend auf dem freien Markt vermietet oder verkauft.

Allein zwischen 2017 und 2022 stieg der allgemeine Mietspiegel in der Stadt nach Angaben des Berliner Amtes für Stadtentwicklung um 34 % auf 12,40 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an. In einigen Bezirken wie Kreuzberg und Neukölln betrug der Anstieg sogar zwischen 110 und 140 %. Im bundesweiten Vergleich hat die Hauptstadt, in der in den 60er Jahren die Kommune als Wohnkonzept erfunden wurde, inzwischen sogar den bisherigen Spitzenreiter München (12,05 Euro/qm) überholt.

Rund 200 Bewerber auf eine freie Wohnung
Die Berliner Wohnsituation ist angespannt. Etwa 200 Bewerber kamen 2021 auf eine Wohnungsannonce. Die Hauptstadt ist nämlich ein begehrter Zuzugsort; laut Wikipedia wuchs die Stadt zwischen 2012 und 2021 um rund 29.000 Menschen im Jahr. Berlin ist zudem Spitzenreiter unter Akademikern. Rund ein Viertel der Berliner kann einen Hochschulabschluss vorweisen.

Auf Immobilien spezialisierte Webseiten wie beispielsweise Rentola, verschaffen einen raschen Überblick über die aktuelle Wohnsituation. Auf einen Klick können Sie  bei der Suche nach rent a house in Berlin feststellen, wie unterschiedlich die Mietpreise von Kiez zu Kiez variieren können.

Wenn Sie auf der Suche nach einer neuen Wohnung in Berlin sind, könnt Ihr nach Mietobjekten in den angesagten Kiezen wie Berlin-Mitte, Friedrichshain oder Kreuzberg forschen und sich einen raschen Überblick über die Preise verschaffen. Dabei scheinen gerade diejenigen Viertel die höchsten Mieten aufzuweisen, die neben gepflegtem, modernisiertem Altbau auch eine Vielzahl an Parks und Grünflächen vorzeigen können. Wer in besonders nachgefragten Bezirken sucht, sollte unbedingt einen Alarm auf seinem Handy einrichten, denn Schnelligkeit ist bei der Suche nach einem bezahlbaren Apartment in der Hauptstadt Trumpf.

Zwar war Berlin das erste Bundesland, das 2015 eine Mietpreisbremse eingeführt hat, doch Vermieter können in ihren Verträgen die für den Kiez ortsübliche Durchschnittsmiete zum Vergleich heranziehen. Die ausgeschriebene Kaltmiete kann sich dabei je nach Stadtviertel verdoppeln oder sogar verdreifachen. Es lohnt sich daher, vor der Wohnungssuche einen genauen Blick auf die Preisstruktur im Wunsch-Kiez zu werfen. Oft sinkt der durchschnittliche Mietpreis nur ein paar Straßenzüge weiter.

Die angesagtesten Bezirke sind die teuersten
Der zu Berlin-Mitte zählende Tiergarten rangiert 2022 mit Preisen zwischen 16,00 und 23,00 pro Quadratmeter Wohnfläche auf dem ersten Platz der gefragtesten und auch teuersten Berliner Kieze. Kein Wunder, denn mit 33 Museen, 71 Live-Bühnen sowie zahllosen Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten ist Berlins Mitte das pulsierende Herz der Stadt.

Dicht darauf folgen Viertel wie der hippe Prenzlauer Berg und das multikulturelle Kreuzberg mit je 15,50 Euro Durchschnittsmiete. Seit den 90er Jahren zählen sie zu Berlins Szenevierteln und locken mit Clubs, Restaurants und Yogazentren Promis und junges Publikum an.

Wer glaubt, nur die innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings liegenden Kieze seien Spitzenreiter bei den Wohnungsmieten, wird schnell eines Besseren belehrt. Denn inzwischen stehen auch Vorstadtbezirke wie die einst selbständige Gemeinde Schmargendorf in Sachen Preisniveau dem Prenzlauer Berg in Nichts nach. Familien schätzen hier das breit gefächerte kulturelle Angebot sowie die Nähe zur Havel. Das Viertel Heiligensee in Reinickendorf hat sich sogar zu einem echten Nobelviertel entwickelt und selbst das schicke Charlottenburg in Sachen Immobilienpreise abgehängt. Gleich drei Seen sowie der reizvolle Tegeler Forst schmiegen sich um das Villenviertel mit seinen renovierten Bauerngehöften und modernen Wohnanlagen.

Was die Dichte an Einkommensmillionären angeht, hat Charlottenburg als einziger Bezirk mit weiblichem Namen allerdings die Nase vorn. In keinem Berliner Kiez leben so viele MillionärInnen wie hier. Käufer müssen hier tief in die Tasche greifen und für eine renovierte Altbauwohnung in Ku’damm-Nähe bis zu 6.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche hinblättern. Für eine Mietwohnung in Charlottenburg können Interessenten mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von etwa 13,80 Euro pro Quadratmeter rechnen (Stand: 3. Quartal 2022). Besonders beliebt sind allerdings Wohnungen in Gebäuden aus der sogenannten Gründerzeit Ende des 19. Jahrhunderts. Wer sie sich leisten kann, zählt bereits zu den Besserverdienern; eine sanierte kleine Altbauwohnung am schmucken Savignyplatz kann sogar bis zu 22,00 Euro pro Quadratmeter kosten.

Bezahlbare Wohnungen im Speckgürtel
Wer nicht so viel ausgeben möchte und kann, wird am Berliner Stadtrand immer noch fündig. 11,20 Euro pro Quadratmeter kosteten Wohnungen 2021 im Durchschnitt in Dahlem, wo immerhin auch die Freie Universität ihren Campus hat. Ganz im Norden der Stadt zählt das einst als Gartenstadt angelegte Frohnau mit 6,80 Euro sogar zu den sehr günstigen Gegenden, ebenso wie das dörflich angehauchte Müggelheim. Letzteres liegt in Köpenick und ist laut Kripostatistik zudem die sicherste Wohngegend in ganz Berlin.

Auch das Brandenburger Umland, das über den VBB gut an das Berliner Verkehrsnetz angeschlossen ist, ist bei Mietern begehrt. Seitdem Promis wie Günter Jauch in Potsdam die Zelte aufgeschlagen haben, haben sich die Wohnungspreise zwar auch hier nahezu verdoppelt. Dennoch liegen sie nach Auskunft des  Mietpreisspiegelsmit durchschnittlich 11,68 Euro immer noch deutlich unter denen der Innenstadt.

In manchen Gegenden lassen sich sogar wahre Schnäppchen finden.

Bei Pendlern beliebt ist auch die Gemeinde Falkensee, die sich etwa 23 Fahrminuten vom Stadtzentrum entfernt befindet. Die Mieten sind hier etwa 15 Prozent günstiger als im Zentrum Berlins. Das 58 km entfernte Luckenwalde liegt sogar ganze 30 Prozent unter dem Berliner Durchschnitt. Mit der Regionalbahn sind Pendler in 40 Minuten am Berliner Hauptbahnhof. Kein Wunder, dass es seit der Corona-Pandemie immer mehr Berliner ins idyllische 20.000-Seelenörtchen zieht.